Nieuwe wind waait door het Vlaamse huurlandschap

Als gevolg van de zesde staatshervorming werd het Vlaams Gewest vanaf 1 juli 2014 bevoegd voor woninghuurwetgeving en woonfiscaliteit. De decreetgever heeft van deze gelegenheid gebruik gemaakt om de bestaande woninghuurwetgeving te moderniseren en aan te passen. Op 14 juli 2017 keurde de Vlaamse regering het “voorontwerp van decreet houdende bepalingen betreffende de huur van voor bewoning bestemde goederen of delen ervan”, of kortweg “Huurdecreet”, goed.

Met het toekomstige Huurdecreet wenst de Vlaamse overheid het bestaande (federale) woninghuurrecht te moderniseren. Dit is het huurrecht dat van toepassing is op woningen die worden verhuurd als hoofdverblijfplaats voor de huurder. Anderzijds werkte men in het voorontwerp ook een dwingende regeling inzake studentenhuisvesting uit. Op dit laatste aspect zal in deze bijdrage niet nader worden ingegaan.

Adhemar Advocaten zet voor u hieronder de krachtlijnen van dit voorontwerp uiteen.

  1. Duur en opzeggingsmogelijkheden

Om de woonzekerheid te bevorderen geldt als basisprincipe dat een woninghuurovereenkomst wordt geacht voor 9 jaar te zijn aangegaan. Dit is een bevestiging van wat vandaag reeds als algemeen principe geldt.

Alhoewel een negenjarige woninghuur het uitgangspunt is, wordt de opzeggingsmogelijkheid voor de verhuurder bij renovatie van de woning uitgebreid. Artikel 18 van het voorontwerp bepaalt namelijk dat de verhuurder in dit geval bij het verstrijken van de eerste driejarige periode op ieder tijdstip de huurovereenkomst kan opzeggen met inachtneming van een opzeggingstermijn van 6 maanden. Onder de federale Woninghuurwet kon de verhuurder de overeenkomst enkel opzeggen na de eerste en de tweede driejarige periode.

Dit alles komt de woningkwaliteit ten goede.

Daarnaast kan de verhuurder de huurovereenkomst minder snel opzeggen indien hij het gehuurde goed wil laten betrekken door zijn (klein)kinderen. Opzegging is niet meer mogelijk gedurende de eerste drie jaar van de huurovereenkomst (artikel 17). Onder de Woninghuurwet kon de verhuurder in dit geval wel opzeggen, wat soms tot onaanvaardbare situaties leidde.

  1. Het waarborgen van een minimale woonkwaliteit

De federale Woninghuurwet verwijst vandaag naar de minimumnormen inzake woningkwaliteit die elk gewest moet vaststellen. Beide regelgevingen zijn onvoldoende op elkaar afgestemd. Dit verandert aangezien het Vlaams Gewest nu ook bevoegd is voor woninghuur.

Belangrijk om te weten is dat de taak van de verhuurder is om ervoor te zorgen dat de woning van bij de aanvang van de huur voldoet aan de gewestelijke kwaliteitseisen.  Indien de woning niet voldoet aan deze normen, is de huurovereenkomst nietig.

  1. Huurwaarborg

De meest ophefmakende wijziging is ongetwijfeld de verhoging van de huurwaarborg van 2 naar 3 maanden huur van zodra er een renteloze anonieme huurwaarborglening is uitgewerkt in de Vlaamse Wooncode. Met deze maatregel wenst de overheid het aantrekkelijker te maken voor verhuurders om te verhuren aan minder voor de hand liggende huurders.

  1. Medehuurders

Wanneer de huurder na het sluiten van de huurovereenkomst trouwt of wettelijk gaat samenwonen, zullen de rechten en plichten van het huurcontract overgaan op de echtgenoot of de partner. Voor feitelijk samenwonenden wordt het dan weer makkelijker om de gemeenschappelijke woning te verlaten zonder dat er verdere huurverplichtingen aan verbonden zijn.

Het nieuw Vlaams Huurdecreet zal bij haar inwerkingtreding een heel aantal wijzigingen doorvoeren aan het bestaande huurrecht. Onmiddellijk na de goedkeuring van het voorontwerp kwamen er echter vele kritische reacties op de verhoging van de huurwaarborg. Men vreest dat de meest kwetsbare huurders zo worden uitgesloten uit de private huurmarkt. Momenteel is het afwachten hoe de decreetgever hier verder mee zal omgaan.

Voor vragen kan u contact opnemen met Stefanie Debeuf of Elke Paenhuysen:

stefaniedebeuf@adhemar-advocaten.be
elkepaenhuysen@adhemar-advocaten.be

Leave a comment