Eenzijdige statutenwijziging door bouwpromotor: terug van nooit weggeweest

De wet houdende diverse bepalingen inzake burgerlijk recht en bepalingen met het oog op de bevordering van alternatieve vormen van geschillenoplossing werd op 2 juli van dit jaar gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad. Zoals ook besproken in onze nieuwsbrief van 20 september, brengt deze wet enkele belangrijke hervormingen en vernieuwingen met zich mee op het vlak van het appartementsrecht.

In deze nieuwsbrief staan we even stil bij de impact van deze nieuwe regelgeving op de eenzijdige statutenwijzigingen gedurende de bouwfase.

In de praktijk komt het vaak voor dat projectontwikkelaars in de statuten of de verkoopovereenkomsten van appartementen een bepaling opnemen waarbij de koper aan de projectontwikkelaar een volmacht verleent om eenzijdige wijzigingen aan de statuten aan te brengen.

Onder de huidige regelgeving worden dergelijke clausules als ongeschreven beschouwd, omdat zij in strijd zijn met dwingende bepalingen uit het Burgerlijk Wetboek.

In het werkveld wordt dit verbod dikwijls als een hinderpaal beschouwd. Door een eenzijdige wijzigingsmogelijkheid van de statuten voor te behouden, zou men de statuten bijvoorbeeld immers gemakkelijk kunnen aanpassen aan de wensen van andere kandidaat-kopers of aan bepaalde bouwkundige eisen.

Vanaf 1 januari 2019 zal de projectontwikkelaar tot op het ogenblik van de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen echter wél nog eenzijdig wijzigingen aan de statuten mogen aanbrengen, mits aan de volgende drie cumulatieve voorwaarden is voldaan (nieuw artikel 577-4, §1/1 BW):

  1. De wijziging aan de statuten moet zijn ingegeven door technische omstandigheden of in het rechtmatig belang zijn van de vereniging van mede-eigenaars;
  2. De statutenwijziging mag niet raken aan de rechten van de andere mede-eigenaars op hun privatief gedeelte;
  3. De statutenwijziging mag de verplichtingen van één of meerdere mede-eigenaars niet verzwaren (bv. de bijdrage in de gemeenschappelijke lasten kan niet worden vermeerderd).

 

De projectontwikkelaar moet via een aangetekende brief alle mede-eigenaars op de hoogte brengen van het ontwerp van de statutenwijziging. Dit moet minstens twee maanden voor het verlijden van de wijzigende akte gebeuren. In deze kennisgeving moeten ook de contactgegevens van de notaris die de statutenwijziging zal akteren uitdrukkelijk worden vermeld.

Een mede-eigenaar kan binnen een termijn van twee maanden na ontvangst van deze brief verzet aantekenen tegen de statutenwijziging. Dit verzet moet opnieuw via aangetekende brief gebeuren en moet worden gericht aan de notaris die de statutenwijziging zal akteren. Daarnaast moet de mede-eigenaar binnen deze termijn van twee maanden ook een dagvaarding inleiden tegen de projectontwikkelaar bij de vrederechter. Indien hij dat niet doet, verliest de mede-eigenaar de kans om nog op te treden tegen deze eenzijdige statutenwijziging.

De kosten voor een eenzijdige statutenwijziging vallen ten laste van de projectontwikkelaar. De nieuwe wetgeving verbiedt de projectontwikkelaar om bij de verkoop van een kavel deze kostprijs als een afzonderlijke bijkomende kostenpost op te nemen. De kosten van de wijziging mogen bijgevolg niet verhaald worden op de mede-eigenaars.

Een éénzijdig statutenwijzigingsrecht voor de promotor brengt verschillende voordelen met zich mee. Zo kan er in het werkveld gemakkelijk en snel worden geschakeld indien er bijvoorbeeld een statutenwijziging dient te gebeuren ten gevolge van bepaalde technische omstandigheden. Vandaag is dit echter nog niet toegelaten. Vanaf 1 januari 2019 zal de bouwpromotor wél het recht hebben om onder bepaalde voorwaarden de statuten eenzijdig aan te passen.

Voor vragen kan u contract opnemen met Stefanie Debeuf, Pieter-Jan Dirkx of Elke Paenhuysen:

stefaniedebeuf@adhemar-advocaten.be

pieterjandirkx@adhemar-advocaten.be

elkepaenhuysen@adhemar-advocaten.be

 

Leave a comment