Nieuw woninghuurdecreet, vernieuwde opzeggingsmogelijkheden

De zesde staatshervorming heeft in verschillende domeinen bevoegdheidsverschuivingen en -verruimingen teweeggebracht. Het beleidsveld “Wonen” vormt daarop geen uitzondering. Vanaf 1 juli 2014 werd het Vlaams Gewest bevoegd voor de woninghuurwetgeving en de woonfiscaliteit.

Het Vlaams Gewest heeft deze nieuwe bevoegdheid niet onbenut gelaten. Het Vlaams parlement keurde recent (24 oktober 2018) het decreet houdende bepalingen betreffende de huur van voor bewoning bestemde goederen of delen ervan (hierna: het Woninghuurdecreet) goed.

Een van de punten waarin het Woninghuurdecreet afwijkt van de tot op heden toepasselijke Woninghuurwet van 20 februari 1991 betreft de opzeggingsmogelijkheden waarover zowel de verhuurder als de huurder beschikken. Deze worden door het Woninghuurdecreet op bepaalde punten gewijzigd.

Adhemar Advocaten gaat hieronder beknopt in op een aantal van deze wijzigingen.

Opzeggingsmogelijkheden voor verhuurders

Het regime uit de Woninghuurwet bij opzegging voor persoonlijk gebruik (art. 17 Woninghuurdecreet) wordt grotendeels behouden. In het Woninghuurdecreet wordt evenwel – wat de opzeggingsmodaliteiten betreft – een meer nadrukkelijk onderscheid gemaakt tussen het persoonlijk en werkelijk gebruik door de verhuurder, enerzijds, en het persoonlijk en werkelijk gebruik door verwanten (waaronder nu ook de wettelijke samenwonende partner) van de verhuurder, anderzijds. De huurovereenkomst kan nog steeds te allen tijde worden opgezegd indien de verhuurder het goed zelf wil betrekken (opzeggingstermijn bedraagt 6 maanden). Indien het gaat om het persoonlijk gebruik door verwanten van de verhuurder, mag deze opzeggingstermijn van 6 maanden niet verstrijken voor het einde van de eerste driejarige huurperiode.

Ook de opzegging door de verhuurder wegens grondige renovatiewerken wordt in een nieuw jasje gestoken (art. 18 Woninghuurdecreet). Artikel 3, §3 Woninghuurwet bepaalde nog dat:

Bij het verstrijken van de eerste en de tweede driejarige periode kan de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden indien hij voornemen is het onroerend goed of een gedeelte ervan weder op te bouwen, te verbouwen of te renoveren […]

In artikel 18 van het Woninghuurdecreet ligt dit anders. Na de eerste 3 jaar zal de verhuurder de huurovereenkomst – mits inachtneming van een opzeggingstermijn van 6 maanden – te allen tijde (en dus niet enkel bij het verstrijken van de tweede driejarige periode) kunnen beëindigen. De oorspronkelijke regeling plaatste, volgens de Vlaamse overheid, een te grote rem op de mogelijkheden om te renoveren. Daarenboven kon deze beperkte oorspronkelijke opzeggingsmogelijkheid mogelijk in conflict komen met de vierde doelstelling van het woninghuurdecreet, met name een minimale woningkwaliteit waarborgen.

Naast deze versoepeling werden middels dit artikel onder meer nog de volgende zaken gewijzigd:

  • De (renovatie)werken dienen in overeenstemming te zijn met de regelgeving inzake ruimtelijke ordening en stedenbouw (en dus niet enkel de regels met betrekking tot de bestemming);
  • De bepaling die voorzag in een soepelere opzeggingsregeling voor verbouwingswerken in meerdere woningen tegelijk wordt opgeheven;
  • De verhuurder moet op het moment van de opzegging aan de huurder kennis geven van de hem verleende omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen (indien deze vereist is) én een omstandig bestek of een beschrijving van de werkzaamheden;
  • De verhuurder dient na afloop van de werken een conformiteitsattest aan te vragen, zodat het vaststaat dat de woning(en) na de werken aan de minimale kwaliteitsvereisten voldoet/voldoen.

 
Opzeggingsmogelijkheden voor huurders

Moeten de huurders het zonder versoepeling stellen? Absoluut niet. Artikel 21, §2 van het Woninghuurdecreet, het artikel dat handelt over de huurovereenkomsten van korte duur, voegt zelfs een opzeggingsmogelijkheid toe voor de huurders. Voortaan zal de huurder een huurovereenkomst van korte duur op elk ogenblik kunnen beëindigen.

Met het invoeren van deze opzeggingsmogelijkheid voor de huurder komt de decreetgever tegemoet aan bepaalde rechtspraak die deze opzeggingsmogelijkheid al eerder had toegestaan. Aangezien deze vervroegde opzegging wel afbreuk doet aan het voordeel voor de verhuurder om gedurende een bepaalde periode verzekerd te zijn van een huurder, voorziet artikel 21, §2 Woninghuurdecreet wel nog in de betaling door de huurder van een (beperkte) opzeggingsvergoeding.

Deze gewijzigde opzeggingsmogelijkheden zullen, samen met de overige bepalingen uit het Woninghuurdecreet, in werking treden op 1 januari 2019. Enkel de bepalingen rond de huurwaarborg zullen in werking treden op een door de Vlaamse Regering nader te bepalen datum.

 

Voor vragen kan u steeds contact opnemen met Stefanie Debeuf of Jonas Voorter:

stefaniedebeuf@adhemar-advocaten.be
jonasvoorter@adhemar-advocaten.be

Leave a comment